في تقريرها عن سوق المكاتب في السلطنة للربع الثالث من العام


أصدرت كلاتونز "Cluttons" الشركة المتخصصة في قطاع الاستشارات العقارية والتي تحتفل حاليا بالذكرى الخامسة والعشرين منذ دخولها سوق سلطنة عُمَان، تقريرها عن سوق المكاتب والتجهيزات اللوجستية في السلطنة للربع الثالث من العام 2012، ويعرض التقرير نظرة مشجعة عن السوق الصناعي، بينما ما يزال السوق المكتبي هشا نسبيا.

التجهيزات اللوجستية

ساهم القطاع الصناعي بـ 701 مليون ريال عُمَاني (1.82 مليون دولار) في الناتج الإجمالي المحلي لسلطنة عُمَان في الربع الأول من العام 2012 مقارنة بـ603 مليون ريال عُمَاني (1.6 مليون دولار أمريكي) في الربع الأول من العام 2011 ، بزيادة نسبتها 16.3%. وفي نفس الصدد، ساهم قطاع النقل والتخزين والاتصالات بـ487 مليون ريال عُمَاني (1.3 مليون دولار) في الربع الأول من العام 2012 مقارنة بـ454 مليون ريال عُمَاني (1.2 مليون دولار) في الربع الأول من العام 2011، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 7.3%. وتمثل هذه القطاعات مجتمعة 16.1% من الناتج المحلي الإجمالي. ومع استمرار ظهور الدلائل على حدوث نمو قوي في هذه القطاعات، فإنها ستستمر في إيجاد طلب كبير على المرافق اللوجستية.

وغيرت السلطنة من المسار السائد على مستوى دول مجلس التعاون الخليجي التي شهدت انخفاضا في قيم الإيجارات خلال السنوات الأخيرة، ويظهر السوق العُمَاني استقرارا قويا، وتتراوح أسعار الإيجار الشهرية لمساحات التخزين بين ثلاثة إلى أربعة ريالات عُمَانية لكل متر مربع في العاصمة مسقط، بينما تترواح الأسعار بين ريالين إلى ثلاثة (5 إلى 8 دولار أمريكي) لكل متر مربع في صحار. وفي ظل استمرار نمو القطاع الصناعي في عُمَان ، فإن الطلب لا يزال قويا على منشآت التخزين والصناعات الخفيفة، لكن المعروض لا يزال محدودا للغاية، وهو ما يعني أنه يجب أن يستمر ثبات الأسعار على المدى القصير إلى المتوسط. وأشارت كلاتونز "Cluttons" إلى أن هناك فجوة واضحة في نشاط التأجير الصناعي والتجهيزات اللوجستية، في الوقت الذي تؤكد فيه أوضاع السوق ضرورة نمو مثل هذه المنشآت.

وفي نظرة مستقبلية، توقعت كلاتونز "Cluttons" إمكانية تطوير منطقة البركة كمركز للتجهيزات اللوجستية لخدمة منطقة العاصمة مسقط، واستمرار التوسع في صحار كمركز صناعي ولوجيستي كبير، وتطور الدقم لتصبح مدينة ساحلية صناعية جديدة وإمكانية أن تستفيد صلالة من مينائها القائم وقربها من طريق الملاحة الرئيسي في المنطقة.

السوق المكتبي

لا يزال المعروض الجديد القادم إلى السوق يتجاوز الطلب في القطاع المكتبي، وفي ظل هذه الأوضاع التنافسية، فإن تصميم وجودة البناء وإدارة العقارات وصيانتها وخدمات توقيف السيارات والحوافز المشجعة على التأجير أصبحت أمورا حاسمة بصورة متزايدة في جذب المستأجرين والحفاظ عليهم. ويتمثل الطلب الأقوى على المساحات المكتبية الأصغر كاملة التشطيب (بين 50 إلى 250 مترا مربعا) في مواقع فاخرة مقابل ساحات المكاتب الأكبر غير كاملة التشطيب.

لا يزال عدم وجود مرافق مناسبة لتوقيف السيارات قضية مهمة لم تحسم بعد بالنسبة لمعظم المستأجرين في العاصمة، وتزايدت أهمية وجود مستويات مناسبة من خدمة توقيف السيارات في جذب المستأجرين، حيث يطلب العديد من المستأجرين مساحات أكبر بكثير من الحد الأدنى الذي توصي به البلدية بوجود مساحتين (لتوقيف السيارات) لكل 100 مربع من المساحة المكتبية القابلة للتأجير.

ولذا لا يعتمد نجاح نشاط الإيجارات فقط على تلبية ملاك العقارات للتوقعات الخاصة بالأسعار بل أيضا على عدد من العناصر الأخرى، لا يزال العديد من الملاك يرفضون خفض الإيجارات لمستويات السوق أو تقديم حوافز في ظل استمرار عدم إشغال المباني، حيث تشهد مستويات المساكن الخالية في هذه العقارات تزايدا.

وبشكل عام، فإن قيم الإيجار مقابل أسعار المكاتب في مسقط ظلت بصورة إجمالية مستقرة خلال العام بفضل النوعية الجيدة للمساحات المكتبية، وتبلغ أعلى قيم لإيجار المساحات غير كاملة التشطيب سبعة ريالات (18 دولار) عُمَانية لكل متر مربع شهريا مقارنة بـ8.5 ريال عُمَاني (22 دولار) لكل متر مربع شهريا للمساحات كاملة التشطيبب. لكن قيم الإيجارات للمباني ذات التصنيف الأقل والموجودة في أماكن أقل فخامة قد شهدت تراجعا.

وباختصار، فإن هناك عدم توافق واضح بين مطالب المستأجرين ومعظم المساحات السكنية التي يجري بناؤها، وتوقعات السوق هشة، وترى كلاتونز "Cluttons" أنه سيكون هناك كميات كبيرة للغاية من المعروض في السوق خلال الإثنى عشر شهرا المقبلة حيث سيتم طرح المزيد من المباني ذات المستوى الأقل بينما لا يزال الطلب مستقرا ومركزا بصورة أساسية على المساحات المكتبية الراقية ذات التصميم الجيد والإدارة الجيدة.