من: سالي إسماعيل
مباشر: في تحول يحدث للمرة الأولى في نحو 4 سنوات، تنازلت لندن عن لقب المدينة الأكثر عرضة لخطر حدوث فقاعة عقارية لتحل بدلاً منها مدينة "ميونيخ".
ويأتي هذا التحول وفقاً لمؤشر "إيه.جي" لرصد فقاعة العقارات في 24 مدينة حول العالم عن عام 2019، والتابع للبنك الاستثماري "يو.بي.إس".
ويشير التقرير الذي صدر في نهاية شهر سبتمبر/أيلول الماضي إلى أن مدينتي فرانكفورت وباريس يتعرضان بشكل متزايد لخطر أن تصبح أسعار العقارات غير مستدامة.
وتوصل البنك بعد دراسة دامت لنحو عام، إلى وجود مخاطر الفقاعة أو المبالغة في تقدير أسواق العقارات في نصف المدن الخاضغة للتقييم تقريباً.
وفي حين أن لندن خرجت من منطقة خطر الفقاعة إلا أن منافسيها باريس وفرانكفورت دخلت هذا النطاق للمرة الأولى على الإطلاق.
ويتزامن خروج لندن من منطقة الخطر أو من نطاق تقييم أسعار المنازل بأكثر من قيمتها الحقيقية بسبب تراجع الأسعار في العاصمة البريطانية من الذروة المسجلة في منتصف عام 2016 على خلفية عدم اليقين ذات الصلة بمسألة البريكست إضافة لارتفاع الضرائب العقارية.
وتبدو مخاطر الفقاعة أكبر في ميونيخ لتكون الأولى بدون منافس يليها مدن تورونتو وهونغ كونغ وأمستردام.
وفي الوقت نفسه، تقع مدن فرانكفورت وفانكوفر وباريس ضمن نطاق خطر التعرض لفقاعة عقارية كذلك.
بينما ميزت الاختلالات الرئيسية مدن زيوريخ ولندن وسان فرانسيسكو وطوكيو وستوكهولم لتكون أسعار العقارات داخل تلك المدة أعلى من قيمتها الفعلية، مقارنة مع نتائج دراسة العام الماضي.
ويجدر الإشارة إلى أن الاختلالات زادت بشكل خاص في منطقة اليورو على مدى الأربعة فصول الماضية.
وعلى النقيض، تبدو أسعار العقارات في سنغافورة وبوسطن وميلان ذات تقييمات عادلة، بينما في مدينة شيكاغو لا تزال مقومة بأقل من قيمتها.
قائمة المدن الأكثر عرضة لخطر فقاعة العقارات في عام 2019 - (المصدر: بنك "يو.بي.إس")
وفي هذا الصدد، يقول كبير مسؤولي الاستثمار في البنك "مارك هيفيل": "على الصعيد العالمي، تتفوق حالة عدم اليقين الاقتصادي على تأثير معدلات الفائدة الآخذة في الهبوط على الطلب على الإسكان في المناطق الحضرية".
ويتابع: "ومع ذلك فإن معدلات الفائدة المنخفضة في أجزاء من مناطق اليورو لا تزال تساعد في دفع تقييمات العقارات إلى نطاق خطر الفقاعة".
ووفقاً لنتائج الدراسة، فإن فرانكفورت كانت المدينة الوحيدة التي شهدت زيادة بأكثر من 10 بالمائة في الأسعار على المدى العام المنتهي في سبتمبر/أيلول الماضي.
وعلى العكس، فإن سيدني وفانكوفر ودبي شهدوا عملية تصحيح تجاوزت 5 بالمائة على مدى عام مدى.
توزيع المدن الأكثر عرضة لخطر فقاعة العقارات في عام 2019 - (المصدر: بنك "يو.بي.إس")
التحول للنطاق السالب في سويسرا
ساهمت تكاليف الاقتراض المنخفضة للغاية والتي لا تزال تشهد انخفاضاً بالإضافة للنمو الاقتصادي القوي في دعم الطلب على العقارات في المدينة السويسرية "زيوريخ".
وتقدم زيوريخ التي تقع في منطقة المبالغة في تقييم الأسعار، أقل عائد إيجاري بين المدن التي تشملها هذه الدراسة (قيمة الإيجار نسبة لسعر الوحدة)، وبالتبعية فإن معدلات الفائدة السالبة في سويسرا أمر رئيسي للحفاظ على رغبة المشترين لدفع ثمن العقارات عند المستويات الحالية.
وتتفوق زيوريخ على مدينة جنيف حالياً من حيث السعر ونقاط المؤشر، وذلك بعد عملية تصحيح تقل قليلاً عن 10 بالمائة في الفترة بين 2013 وحتى 2016.
أوروبا
شهدت كافة المدن الواقعة داخل منطقة اليورو زيادة في درجات المؤشر هذا العام مدفوعة بمعدلات الفائدة المنخفضة.
وتقع كل من باريس وفرانكفورت حالياً داخل نطاق خطر التعرض لفقاعة عقارية كما أن سوق الإسكان في مدريد وميلان آخذ في التعافي.
وعلى عكس نظرائهم في منطقة اليورو، فإن المؤشر الخاص بمدينتي لندن وستوكهولم شهد تراجعاً مع حقيقة أن الأسعار المعدلة وفقاً للتضخم في المدينة البريطانية تتجه للهبوط دون الذروة المسجلة في منتصف عام 2016.
الولايات المتحدة
لم تشهد المدن الأمريكية زيادة في درجات المؤشر خلال 2019 وذلك للمرة الأولى منذ بدء إجراء هذه الدراسة في عام 2011.
وأدى التغيير في الإجراءات التنظيمية ومسائل القدرة على تحمل التكاليف في انخفاض عن المتوسط لأسعار المنازل في نيويورك.
وبالمثل، فإن قضايا كالقدرة على تحمل التكاليف والتوترات التجارية إضافة إلى تناقص الطلب الأجنبي تسبب في الحد من نمو أسعار المنازل في مدن سان فرانسيسكو ولوس أنجلوس خلال الآونة الحالية.
وفي حين أن بوسطن تشهج تقييماً عادلاً لأسعار المنازل مع الاستفادة من جاذبية المنطقة للشركات وأصحاب الدخول المرتفعة، إلا أن شيكاغو مقومة بأقل من قيمتها.
الشرق الأوسط
تعبتر أسعار المنازل في دبي متقلبة للغاية، حيث انخفضت الأسعار بنسبة 35 بالمائة تقريباً منذ الذروة الأخيرة في عام 2014 كما هبطت قيمة المؤشر بشكل حاد.
ومن المتوقع أن تصل الأسعار لنقطة تتوقف عندها عملية الهبوط، كما أن السوق حالياً في حالة "سعر عادل" لأسعار العقارات.
آسيا والمحيط الهادئ
توقف الزخم في سوق العقارات في هونغ كونغ، حيث أدت النظرة الاقتصادية الأضعف إلى إضعاف معنويات المشتري.
وبحلول نهاية الربع الأول من عام 2019، كانت الأسعار في سيدني أقل بنسبة 15 بالمائة مما كانت عليه في فترة الذروة كما وصل نمو الائتمان للإسكان إلى أدنى مستوياته على الإطلاق.
وفي الوقت نفسه، انتهت طفرة الإسكان القصيرة في سنغافورة بين منتصف 2017 ومنتصف 2018.
