القطاع وصل لمرحلة فارقة
من: إيناس بهجت
دبي - مباشر: حال من الركود يعانى منها سوق العقارات فى دولة الإمارات وسط انخفاض الاسعار وعمليات بيع المستثمرين لعقاراتهم لتجنب أى مخاطر من الممكن أن تنجم من الاستثمار فى العقار، وفقاً لمحللين.
فيبدو أن القطاع العقاري فى دولة الإمارات أمام اختبارٍ قد يتسم ملامحه بتوقعات عن خوضه بنجاح رغم التحديات التى تواجهه.
وأظهرت دراسة حديثة أجرتها شركة "يوغوف للأبحاث"، إلى أن هناك 9 معايير يأخذها المستثمرون بعين الاعتبار عند الاستثمار في العقارات، وأبرزها (العائد الاستثماري، ورسوم الصيانة، والسعر الجيد، والموقع، والخدمات المحيطة بالموقع).
بدايات الأزمة
قال جمال عبد الحميد، المحلل الفني بأسواق المال، لـ"مباشر"، إن المشكلة الرئيسية للقطاع ظهرت عندما سُمح للأجانب بتملك العقارات في دبي في 2002، حيث كان ذلك نقطة تحول في تاريخ المدينة التي تحولت إلى إحدى أهم مدن العالم.
وأضاف عبد الحميد، أن هذا القرار أدى إلى زيادة الازدهار في القطاع الذي بدأ منذ ذلك الحين واستمر لست سنوات متتالية، أشبه بالنمو السريع الذي شهدته بعض المدن الأمريكية نظرا لسهولة الإجراءات والقوانين التي تحكم امتلاك العقارات.
وتابع عبد الحميد: "انتشرت في دبي صفقات سريعة يقوم بها المضاربون في السوق من خلال شراء العقارات وبيعها مقابل أرباح طائلة، خلال أسابيع قليلة من الاستثمار فيها دون وجود أي نية لاقتنائها للعيش فيها".
وأكد المحلل: "تلك الممارسات التي قام بها المضاربون استمرت لفتره من الوقت وكان من السهل الحصول على تلك الفرص ولكن للاسف توقفت في سنه 2008 لتختفي كل الفرص".
وبمجرد امتداد أثر أزمة الاقتصادي العالمي التي بدأت في 2007 إلى دبي بعد بدايتها بعام واحد، وتجفيف موارد الإقراض والتمويل، أشار المحلل، إلى غادر بعض المستثمرون المدينة وغادرت معهم الثقة في سوق العقارات وتوقف السوق الإماراتي، الذي كان يعاني من تضخم الأسعار إلى حد بعيد.
كما أضاف عبد الحميدـ ان القطاع دخل في حالة من الركود وكانت فترة عصيبة للمستثمرين العقاريين والمدينة نفسها، إذ تراجعت أسعار العقارات بحدة وهبطت أسعار المنازل بواقع الثلث أو أكثر من النصف في أشهر قليلة.
كما خسرت أسواق الأسهم اكثر من70% من قيمتها، ورُحل عدد الآلاف من العمالة الأسيوية إلى بلادهم بالإضافة إلى توقف بعض المشروعات الإسكانية الكبرى.
ونتج عن ذلك كثره المعروض من العقارات وقله الطلب بسبب هجرت اصحاب رؤس الامال الى خارج الامارات للبحث عن فرص اخرى.
وفاجئت الحكومة فى الفترة الأخيرة بحدوث تطورات غير متوقعة، حيث لجأت للحد من عمليات المضاربة في العقارات، إلى مضاعفة ضريبة التعاملات على العقارات وفرض بعض القواعد التي من شأنها مساعدة المستثمرين على المطالبة بتعويض حال إلغاء مشروعات البناء.
فيسيطر الخوف على المستثمرين نتيجة للأزمة المالية التى أدت إلى انهيار سوق العقارات، خوفاً من أن يتعرضون لفقاعة عقارية جديدة، لتظل أوضاع سوق العقارات خارج التوقعات في الوقت الراهن، كما يؤكد جمال عبد الحميد.
ارقام واحصائيات
فبحسب تقرير أصدرته وكالة "ستاندرد آند بورز" العالمية للتصنيف، في فبراير الماضي، فإن إيجارات المساكن انخفضت في دبي بنسبة 10 إلى 15%، ومن غير المحتمل حدوث انتعاش لهذا القطاع قبل العام 2020.
وأشار التقرير الدولي إلى أن أسعار العقارات في دولة الإمارات أيضاً تراجعت إلى ذات النسبة (10-15%) خلال العامين الحالي والمقبل (2018-2019)؛ بسبب كمية العرض الكبيرة وفرض ضريبة القيمة المضافة.
ونقل التقرير عن سابنا جاجتياني، محللة تصنيفات الشركات والعقارات لدى "ستاندرد آند بورز"، قولها: إن "هذا التراجع الذي يواجهه سوق العقارات الإماراتي سيستمرّ خلال العام الحالي والقادم على الأقل، قبل أن تستقرّ الأسعار في 2020، وليس قبل ذلك".
وأضاف: إن "الإيجارات في أسواق السكن والتجزئة ستظل أيضاً تحت ضغوط، والفنادق ستضطرّ لقبول متوسّط أسعار أقل للغرف؛ من أجل الحفاظ على معدلات الإشغال".
ووفق تقرير حديث أصدرته مؤسسة "كلاتونز" للدراسات والاستشارات العقارية، فإن معدلات أسعار الوحدات السكنية في الإمارات من المتوقّع لها أن تنخفض بنسبة تتراوح ما بين 3 و5% مع نهاية عام 2018.
وانتقلت تأثيرات تراجع قطاع العقارات إلى معظم الشركات في بورصة دبي، حيث تراجع مؤشر القطاع العقاري فى دبي بنسبة 21.24% منذ بداية العام الجاري، مقارنة بمستواه بنهاية 2017، وفقاً لمسح أجراه "مباشر".
وقلل المستثمرون تداولاتهم العقارية من 33.89 مليار سهم بنهاية ديسمبر 2017، إلى 10.15 مليار سهم فقط حتى الان، كما هبطت السيولة النقدية للأسهم العقارية فى سوق دبي من 44.97 مليار درهم بنهاية العام الماضى، إلى 18.55 مليار درهم فى اغسطس 2018.
و8 شركات عقارية مدرجة في سوق دبي، هى: " إعمار العقارية/ إعمار مولز/ إعمار للتطوير/ دريك آند سكل/ ارابتك/ دماك/ ديار/ الاتحاد العقارية".
حتى إذا ألقينا الضوء على حالة قطاع العقار فى سوق أبوظبي للأوراق المالية، نجد تراجع مؤشر القطاع بنسبة 10.66% منذ بداية عام 2018، بحسب مسح "مباشر".
فانخفضت التعاملات على الاسهم العقارية بالسوق من 10.98 مليار سهم بنهاية عام 2017، إلي نحو 2.84 مليار سهم فقط بعد مرور نحو 8 أشهر من العام الجاري.
وانخفضت السيولة النقدية للتعاملات العقارية من 13.27 مليار درهم بنهاية ديمسبر 2017، إلى 3.61 مليار درهم فقط فى اغسطس 2018.
ويشمل سوق ابوظبي 5 شركات عقارية مدرجة، وهى: " الدار العقارية/ منازل/ إشراق/ رأس الخيمة العقارية/ القدرة".
أسباب.
ولعل تلك التراجعات فى القطاع العقاري فى الإمارات، ترجع إلى تصفية العديد من المستثمرين لأعمالهم في الإمارات يرجع إلى عدة أسباب؛ من أهمها فرض الضرائب.
وربما يمكن أن يكون للأزمة الخليجية تأثيرات مباشرة على قطاع العقارات في الإمارات.
وفي يونيو الماضي، أعلنت كل من السعودية والإمارات والبحرين ومصر قطع علاقتها مع قطر بذريعة دعمها للإرهاب، وهو ما تنفيه الدوحة وتؤكد أنها محاولة للسيطرة على قرارها السيادي.
فيقول جمال عبد الحميد، أن أي أزمة تحدث مع أي دولة تؤثر بالفعل على اقتصاد دولة الإمارات.
وعلق خالد الظاهر، الخبير الاقتصادى لـ"مباشر"، أن العقار بشكل عام بدول الخليج كافه يتجه الى الهبوط لعدة عوامل مؤثرة فيه.
تكلفة الإقراض
وأوضح الظاهر، أن ارتفاع اسعار الفائدة تاتي في مقدمة العوامل التى أربكت السوق العقاري، حيث ارتفعت الفائدة بأكثر من نقطة علي مدار عام واحد فقط.
وأشار الظاهر، إلى التدهور الذى حدث بعقارات الخليج، نتيجة لارتفاع تكلفة الاقراض الجديدة بالتزامن مع ارتفاع تكلفة القروض التمويلة القديمة علي العوائد المحقق من الاصول العقارية المملوكة عن طريق تمويلات من البنوك.
وأكد الخبير الاقتصادي، أن ارتفاع التكلفة دفع أغلب المستثمرين للتخلص من بعض الاصول العقارية لتقليص التكاليف وموازنة قائمة الدخل لتقليل المخاطر علي العوائد وهو ماينعكس سلبا علي قوة العرض ليكون لها الغلبة علي الطلب.
انتظار وركود
أما العامل الثاني الذى أشار الظاهر إليه، هو اقتناع الاسواق بأن السوق العقاري وصل الي اسعار مبالغ فيها ولابد من موجة لتصحيح الاسعار لتواكب الركب الحاصل .
وتابع الظاهر، بقوله: " لكن الموجة التصحيحية تأخرت مما أدي الي حالة من الركود في المعاملات والمبادلات العقارية التي تعيشها السوق العقاري منذ سنتين مضت.
غلبة المعروض
وأضاف الخبير الاقتصادي، أن كثرة المشاريع العقارية زادت المعروض من العقارات اكثر من الطلب.
ونوه خلد الظاهر، إلى أن النتيجة الآن هي نزول الاسعار باستمرار وارتفاع المعروض عن الطلب بشكل كبير، لافتاً إلى التوجه العام للبنوك المركزية الخليجية لرفع الفائده بالتزامن مع الفيدرالي الامريكي بحال رفع الفائده في سبتمبر القادم.
توترات المنطقة
وإذا ذكرنا فى أى وقت جملة كثرة المعروض، فالبتالى سيكون النتيجة الطبيعية هى نزول الأسعار والاقبال على الشراء استغلالاُ للأسعار الهابطة.
لكن تظهر مشكلة أخرى تواجه الاقبال على الشراء، وهى التوترات الجيوسياسية الحاصلة في المنطقة، وفقاً لما أكده خالد الظاهر.
وتؤثر تلك التوترات بشكل كبير على الاسعار والطلب علي الشراء، نتيجة للخوف من الاستثمار فى ظل أجواء غير متسمة بالآمان لدى المستثمر العقاري.
ولكن يؤكد عدد من المحليين الاقتصاديين أن الامارت اتخذت عدد من المحفزات للاقتصاد قد تدفع القطاع العقاري إلى النمو خلال الفترة المقبلة.
2018 عام المحفزات
ومنذ بداية العام 2018 ؛ اتخذت الإمارات عدة قرارات تحفيزية تصب في مصلحة القطاع وكان أبرزها تجميد الرسوم الحكومية الاتحادية لمدة 3 سنوات مررواً بإقرار حق التملك 100% للمستثمرين ومنحهم وأسرهم تأشيرات إقامة لمدة 10 سنوات إلى جانب المبدعين، وصولاً إلى قرار تخفيض رسوم بلدية دبي على المنشآت التجارية وإعفاء معاملات تسجيل العقارات من غرامة التأخير.
واعتمد مجلس الوزراء الإماراتي لقراراً جديداً بشأن المقيمين، كما أتاحت الإمارات للأجانب حق التملك الكامل للشركات
كما يشمل هذا النظام، الذي وجه الجهات المعنية بوضع الإجراءات التنفيذية لتطبيقه، منح المستثمرين تأشيرات إقامة تصل لعشر سنوات لهم ولجميع أفراد أسرهم، بالإضافة لمنح تأشيرات إقامة تصل لعشرة أعوام للكفاءات التخصصية في المجالات الطبية والعلمية والبحثية والتقنية ولكافة العلماء والمبدعين.
وعلق وزير الاقتصاد الإماراتي: إن قرار مجلس الوزراء الإماراتي حول "تملك الأجانب" يُعزز مكانة الإمارات بخريطة الاستثمار العالمي
الأمر الذى اعتبره رجال أعمال وخبراء اقتصاديون بأنه فتح اقتصادي واجتماعي، وتأتي ضمن أهم القرارات الاقتصادية في تاريخ الإمارات منذ تأسيسها وحتى الآن.
وسجل الطلب على التمويل العقاري بالإمارات ارتفاعاً في الأشهر الماضية من العام الجاري؛ بدفع قوي من عملية تصحيح الأسعار التي يشهدها سوق العقارات المحلي في الفترة الراهنة.
وقال خبراء في القطاع إن معدل التمويل في القطاع نما بنحو 10% في الربع الثاني 2018 مقارنة مع الربع السابق، حيث أسهم ارتفاع العائد الاستثماري وتراجع مستويات المخاطرة في تحفيز الرغبة في تملك الوحدات العقارية، بعد أن وصلت الأسعار إلى "مستويات عادلة".
ودخل قطاع العقارات في موجة تراجعات سعرية منذ أربعة أعوام، حيث فقدت السوق نحو 12 إلى 15 في المئة من قيمتها في 2014، ونحو 8% إلى 10% من القيمة في 2015، وفي العام 2016 خسرت السوق 5% إلى 7%.
وبدأت وتيرة التراجع في الانحسار لتتراوح بين 3% إلى 5% العام الماضي؛ وصولاً إلى نحو 1% إلى 3% خلال العام الجاري، في ظل تنامي الطلب في الفترة الأخيرة.
وأوضح الرئيس التنفيذي للخدمات المصرفية للأفراد في البنك التجاري الدولي شاكر زنيل أن التمويل العقاري بدأ بالعودة إلى الحركة بشكل جيد في العام الجاري، مؤكداً نمو الطلب على التمويل العقاري في الربع الثاني من العام الجاري بنِسَب كبيرة مقارنة بـالفترة ذاتها العام الماضي.
وبيّن مهند الوادية، الرئيس التنفيذي لشركة هاربور العقارية، أن حركة التصحيح في القطاع العقاري بدأت منذ نحو 4 سنوات، لتصل إلى مرحلة أقرب إلى الاستقرار في العام الجاري بمعدل تراجع لم يتجاوز 1% إلى 3%.
ووصف الوادية المستويات السعرية الحالية للوحدات في السوق المحلية بـ «العادلة»؛ إذا ما جرت مقارنتها بمعدلات العوائد الإيجارية التي تتراوح حالياً بين 8% إلى 105.
وأشار إلى أن الوضع الحالي دفع الكثير من العملاء الراغبين في شراء العقارات للتخلي عن حالة التردد في اتخاذ قرار الشراء والوصول إلى مرحلة تقبل الواقع، في ظل الجدوى الاستثمارية العالية للقطاع مقارنة بـأغلب أنواع الاستثمار الأخرى، خصوصاً من ناحية الأمان والعائد.
وتوقعت الخبيرة المصرفية عواطف الهرمودي مواصلة القطاع النمو في مجال التمويل العقاري خلال الربع الثالث، خصوصاً بالنسبة للعقارات الفردية في ظل «وصول الأسعار إلى مستويات جيدة في نظر شريحة واسعة من العملاء.
من جهته، ذكر محمد الشاذلي الخبير المصرفي، وجود ترابط بين التصحيح وعودة الطلب على التمويل العقاري، لافتاً إلى أن الراغبين في شراء عقار كافة ينتظرون الوقت المناسب الذي تنخفض فيه معدلات التصحيح؛ ومن ثم يرى الكثير من المستثمرين في تراجع العقارات إلى مستوياتها الحالية فرصة مناسبة للشراء.
فهل هناك حلول أخري ينتظرها القطاع؟!
قال نادي البرغوثي، رئيس خدمات إدارة الأصول في بنك الإمارات للاستثمار إن صناديق الـ «ريت» تعتبر من أهم الصناديق التي تجذب المستثمرين، حيث تسهم في توفير منتجات استثمارية متطورة ومتنوعة أمام الجمهور تسهل الاستثمار في قطاع العقارات المطورة والجاهزة للاستخدام التي تدر دخلاً دورياً وتأجيرياً.
وأضاف أن تلك الصناديق توفر فرصاً للمستثمرين للاستثمار بتكلفة أقل من ثمن شراء وحدة سكنية علاوة على انخفاض تكلفة الاستثمار فيها مقارنة بـصناديق الاستثمار الأخرى، مشيراً إلى مفاتيح تحليل هذه النوعية من الصناديق يعتمد على النظر في مستويات إشغال العقارات التي يمتلكها الصندوق.
وتوقع نادي البرغوثي، أن تتسع الأسواق المحلية إلى مزيد من إدراجات لصناديق الاستثمار العقاري المتداولة نظراً للمزايا المتعددة لهذه النوعية من الصناديق علاوة على نجاح الطروحات الأولية السابقة التي تؤكد الأهمية الكبيرة لقطاع العقارات بالدولة.
وقال طارق قاقيش، المدير العام لإدارة الأصول لدى «ميناكورب» إن تجربة إدراج صناديق الاستثمارات العقارية المتداولة لا تزال في بدايتها كما أنها لا تتناسب مع حجم السوق العقارية في الدولة وجاذبيتها القوية باعتبارها ضمن أكبر القطاعات الاقتصادية في الخليج وأسرعها نمواً.
ولفت قاقيش إلى أنها قليلة مقارنة مع المشاريع العقارية الضخمة، مع توافر التشريعات والقوانين واللوائح التي تحكم التعاملات العقارية علاوة على توافر العائدات الجيدة تتراوح بين 6 و8% ما يمنح تلك الصناديق فرصة غير مسبوقة لمزيد من الإدراجات في الأسواق المالية.
ولفت إلى أن هناك 3 تحديات رئيسية أمام تلك الصناديق أولها نقص السيولة التي تشكل التحدي الأكبر للشركات الراغبة في إدراج صناديق الاستثمار العقاري، أما التحدي الثاني قلة الكفاءات والخبرات في هذا المجال ما يتطلب ضرورة النظر إلى التجارب السابقة في هذا الشأن التي حققت نجاحات جيدة وفتحت فرصاً إضافية للمستثمرين ما يجعلها محركاً إيجابياً أمام التجارب القادمة.
وأضاف طارق قاقيش أن التحدي الثالث يتمثل في حالة الانخفاض الصحي في الأسعار ولا يزال العديد من الشركات حذرة في الإدراج ترقباً لاستقرار أكبر على مستوى السوق أو بسبب انتظار مزيد من الانخفاض في الأسعار.
يذكر أن عدّلت هيئة الأوراق المالية 3 مواد تتعلق بضوابط صندوق الاستثمار العقاري حيث تضمنت المادة الأولى بأن تكون جميع عقارات الصندوق موافقاً على تخطيطها أو تطويرها أو بنائها من قبل الجهات الرسمية في الدولة الكائن بها العقار وأن تثبت ملكية الصندوق للعقار بموجب عقود رسمية أو من خلال التملك في شركة مالكة للعقار.
وجرى تعديل المادة الثانية بحيث يجوز لصندوق الاستثمار العقاري أن يؤسس أو يمتلك شركة أو أكثر للخدمات العقارية، وبشرط ألا تزيد استثماراته في ملكية تلك الشركة والشركات التابعة لها على 20% من إجمالي أصوله بالنسبة لصندوق الاستثمار العقاري العام. وتضمن تعديل المادة الثالثة بأنه يجب على صندوق الاستثمار العقاري العام توزيع ما لا يقل عن 80% من الأرباح الصافية على مالكي وحداته.
فرصة اكسبو دبي
ويتوقع جمال عبد الحميد، أن يكون هناك انتعاش في السوق العقارى لأن دبي ستسضيف معرض "إكسبو 2020" التجاري الدولي قريبا، وسط توقعات ارتفاع الطلب الاستمثاري على عقار دبي.
ومعرض إكسبو الدولي أحد أكبر الفعاليات الدولية، ويُقام كل 5 أعوام، ويستمر لمدة 6 أشهر، ويشارك فيه هيئات حكومية، ومؤسسات، وشركات دولية للترويج لإنجازاتها، ومنتجاتها، وأفكارها، وابتكاراتها، وسمعتها.
وسيُقام معرض إكسبو 2020 في دبي على مدى 6 أشهر خلال الفترة الممتدة بين 20 أكتوبر 2020 إلى 10 أبريل 2021.
كما يُشير عبد الحميد، إلى أنه من الملحوظ حالياً ازدياد وسائل الترفيه والحدائق فى تلك الفتره القادمه مما يعزز من بين العوامل التي تجعل الفرصة سانحة أمام المستثمرين لتملك العقار توافر التمويلات البنكية، خاصة مع تسابق البنوك في طرح العديد من المنتجات الائتمانية العقارية.
ويأتى ذلك بعد إقرار المصرف المركزي لقواعد الاقتراض العقاري الجديدة والتي استحدثت قاعدة تشريعية قوية لقطاع الرهن العقاري.
ومن العوامل التى ستساعد على استقطاب المستثمرين هى القاعدة التشريعية القوية التي تحكم القطاع العقاري في الدولة تشكل ضمانة حقيقية للمستثمرين العقاريين.
ومن المؤمل أن يكون المستثمرون مطمئنين أكثر من أي وقت مضى بأنهم سيتسلمون وحدات الذين تعاقدوا عليها في موعدها، خاصة مع الربط القائم بين مواعيد الأقساط، ونسب إنجاز المشروع.
