دبي ـ مباشر: قال الوطني كابيتال إن قطاع العقار السكني في دبي أظهر مؤشرات ضعيفة للتعافي بعد تراجعه لثلاث سنوات، حيث شهدت الأسعار تراجعاً آخرَ في العام 2017 بعد استقرارها في 2016؛ نظراً لتجاوز وفرة المساكن نمو الطلب.
إذ تشير شركة أستيكو العقارية إلى تراجع أسعار الشقق والفلل بواقع 7.8٪ و5.6٪ على التوالي، وأساس سنوي في الربع الرابع من العام 2017، مسجلة أسرع وتيرة تراجع منذ فترة.
وقد تراجعت الأسعار بواقع 16٪ إلى 19٪ من أعلى مستوياتها التي بلغتها منذ ثلاث سنوات.
وقد جاءت البيانات والمؤشرات الأخرى أيضاً مؤكدة على هذه الوتيرة، حيث يشير مؤشر "ريدن" للنشاط العقاري في دبي إلى تراجع أسعار الفلل والشقق بواقع 1.9٪ و3.5٪ على التوالي وعلى أساس سنوي خلال الربع الرابع.
ويظهر مؤشر فاي دار للمنازل إلى تراجع نشاط سوق العقار السكني في دبي.
وبجانب تدني الأسعار، شهدت الإيجارات أيضاً تراجعاً، حيث تشير "أستيكو" إلى تراجع الإيجارات بواقع 11.1٪ على أساس سنوي للشقق وبواقع 9.6٪ على أساس سنوي للفلل وذلك في الربع الرابع، ذلك بالإضافة إلى تسارع وتيرة تراجعهما منذ بداية العام.
وجاءت أسعار الإيجارات متدنية مثل أسعار المبيعات؛ وذلك بواقع 19٪ إلى 20٪ من أعلى المستويات التي حققتها سابقاً. ومع ذلك قد لا تعكس هبوط الأسعار كامل الضغوط التي يواجهها سوق العقار، حيث إن هنالك حوافز غير سعرية ناتجة عن عوامل أخرى كشروط دفع أفضل أو فترات بدون إيجار.
ومع تراجع الإيجارات بشكل أسرع من أسعار المبيعات، شهدت عوائد العقارات الاستثمارية المزيد من الضغوط.
الزيادة في الضوابط تقلل من ضغوط المضاربة
واجه قطاع العقار في دبي العديد من التقلبات منذ ما يقارب العشر سنوات. فقد تراجعت أسعار العقار السكني بنحو النصف في الأعوام التي تلت الأزمة المالية بين عامي 2008 و2009، ولكنها استعادت قوتها منذ العام 2013 بدعم من تحسن الثقة التي نتجت عن الارتفاع السريع في أسعار النفط فوق حاجز 100 دولار للبرميل.
فقد ساهمت حركة المضاربة من قبل المستثمرين في دفع عجلة سوق العقار في دبي في ظل التعافي الذي شهده الاقتصاد.
وارتفع عدد المشترين أيضاً نتيجة فوز دبي باستضافة المعرض الدولي (إكسبو 2020) في الربع الرابع من العام 2013؛ مما أدى إلى رفع أسعار الشقق بواقع 60٪ على أساس سنوي خلال ذلك الربع وارتفاع أسعار الفلل بواقع 35٪ على أساس سنوي.
ولتجنب موجة التقلبات التي واجهتها أسعار العقارات والتي أثرت سلباً على الاقتصاد في دبي، قامت السلطات بفرض المزيد من الضوابط، كمضاعفة رسوم تسجيل الأراضي إلى 4٪ وتضييق نسب القرض إلى القيمة للتخفيف من حدة المخاطر على ميزانيات البنوك، والحد من نشاط المضاربة ودفع حركة السوق نحو عمليات الشراء طويلة الأجل.
وقد كان لهذه الضوابط أثر مباشر، فقد تباطأ نمو أسعار الشقق من 41٪ على أساس سنوي في النصف الأول من 2014 إلى 19٪ على أساس سنوي في النصف الثاني، بينما تباطأ نمو أسعار الفلل من 20٪ على أساس سنوي إلى 8٪ على أساس سنوي في الفترة ذاتها.
زيادة وفرة المعروض من المساكن توّلد ضغوطاً على الأسعار في 2017
لعب النمو في المعروض من المساكن دوراً كبيراً في تدني الأسعار مؤخراً، ويعد هذا النمو نتاج المهلة الطويلة في جلب المشاريع العقارية الكبيرة إلى السوق.
حيث تشير وكالة العقارات التجارية "جونز لانج لاسال" إلى تباطؤ طفيف في وفرة المساكن من 3.9٪ على أساس سنوي في 2016 إلى 2.9٪ في 2017. ومع بلوغ نمو الكثافة السكانية إلى ما يقارب 1٪ إلى 2٪ على أساس سنوي، استمرت معدلات الإشغال في التدني مما ولّد المزيد من الضغوط على الأسعار.
في الوقت نفسه، ظل الطلب بطيئاً تماشياً مع تشدد الضوابط على نسبة القروض إلى القيمة بالإضافة إلى ارتفاع معدلات الفائدة وارتفاع تكاليف الوقود واعتدال نمو الرواتب والوظائف؛ إذ ساهمت جميع هذه العوامل في خفض قوة الشراء من قبل المستهلكين.
وجاءت مستويات الصفقات في العام 2017 متدنية مقارنة بالسنوات الماضية، حيث بلغت متوسط إجمالي الصفقات 3.5 مليار درهم شهرياً متراجعة بواقع 6.5٪ منذ العام 2016.
إلا أنها تلقت دعماً من تحول اهتمام المستهلكين نحو المساكن الأقل كلفة؛ الأمر الذي يعود بشكل رئيسي إلى ارتفاع معدل ندرة السيولة من قبل المشترين وخوفهم من المخاطر.
ولم يكن التراجع في سوق العقار حكراً على دبي فقط أو على العقار السكني بمفرده، فقد تراجعت أيضاً أسعار الشقق والفلل في أبوظبي بنسبة أكبر بلغت 8.0٪ و7.9٪ في المتوسط (على التوالي) وذلك خلال الربع الرابع من 2017؛ الأمر الذي يعود أيضاً إلى وفرة المساكن.
كما تراجعت الأسعار والإيجارات في العقار التجاري أيضاً، ويأتي هذا التراجع في الوقت نفسه الذي تشهد فيه دول مجلس التعاون المجاورة تراجعاً مماثلاً في أسواق العقار.
توقعات باستمرار ضعف الأسعار في العام 2018
من المتوقع أن تستمر وفرة المعروض من المساكن، والتي تعد أهم عامل وراء ضعف سوق العقار مؤخراً، بالارتفاع في الفترة القادمة؛ وذلك حسب توقعات وكالة العقارات التجارية "جونز لانج لاسال"، حيث تتوقع ارتفاع وفرة المساكن إلى 9٪ هذا العام.
ومن المحتمل أن تضيف العديد من مشاريع التطوير السكنية الجديدة 17 ألف شقة إلى سوق العقار في العام 2018، والتي يأتي من ضمنها منطقة أبراج بحيرات الجميرا وضاحية الخليج التجاري وبرج "إيجل هايتس" في مدينة دبي الرياضية و"سيرينيا ريزدنس" في نخلة جميرا.
وبالرغم من أنه من المتوقع أن تتباطأ حركة المشاريع قليلاً في النصف الثاني من 2018، إلا أن توقعات ارتفاع وفرة المساكن في العام 2019 عند 8٪ لا تزال ضخمة.
ويبدو أن ارتفاع وفرة المساكن مؤشراً واضحاً بأنه من غير المحتمل أن يساهم التعافي الكلي في الاقتصاد الإماراتي إلى تعافي الأسعار.
إذ نتوقع أن يتسارع النمو غير النفطي إلى 3.7٪ هذا العام؛ أي سيصل إلى أعلى مستوى من بين دول مجلس التعاون وأعلى من نسبتنا الأولوية التي كانت مقدرة عند 3.3٪ في 2017؛ وذلك بدعم من تراجع وتيرة التشدد وقوة النمو في المنطقة وارتفاع الإنفاق على البنية التحتية استعداداً للمعرض الدول (إكسبو 2020).
وسيتأثر طلب المستهلك بتراجع قوة الشراء نتيجة ضريبة القيمة المضافة الجديدة بنسبة 5٪ وارتفاع معدلات الفائدة. وتشير أحد الاستبيانات التي أجراها البنك المركزي الإماراتي إلى استمرار ضيق الأوضاع الائتمانية ولكن بوتيرة أبطأ من السابق.
ولكن لا يزال هنالك بعض الجوانب الإيجابية، حيث من الممكن أن يأتي نمو وفرة المساكن مفاجئاً، حسب بعض التوقعات. حيث تشير وكالة العقارات التجارية "جونز لانج لاسال" إلى أن وفرة المساكن الجديدة تأتي عادة بنسبة ما يقارب 40٪ من التوقعات الأولية؛ ما يعني أن الفارق بين المعروض والطلب ستكون في نهاية الأمر دون التوقعات الضخمة التي تعكسها البيانات الأولية.
ويمثل الدرهم الرخيص أيضاً أحد الجوانب الإيجابية، حيث سيساهم في جعل سوق العقار أكثر جاذبية للمستثمرين العالميين. فقد تراجعت قيمة الدرهم مقابل اليورو بواقع 10٪ في الربع الرابع من العام 2017 نتيجة ضعف الدولار الأمريكي الذي يرتبط به الدرهم.
ويعني ذلك أن أسعار الشقق قد تراجعت بواقع 13٪ في اليورو خلال الربع الرابع من 2017، غير أن جزءاً من ذلك قد يفسر بحركة معاكسة بالارتفاع الذي شهدته الأسعار سابقاً وقت قوة الدولار.
وقد تظهر بعض الجوانب الإيجابية نتيجة بلوغ أسعار النفط 70 دولاراً للبرميل، والتي قد تساهم في حال استمرارها إلى إنعاش ثقة المستثمر في الاقتصاد الإماراتي وتقوية البيئة المالية وتحسين الوضع المالي.
