وأشار المهندس عبد الهادي الرشيدي، الرئيس التنفيذي لشركة عقارات للتنمية والتطوير، إحدى شركات مجموعة عمر قاسم العيسائي، إلى أن التوقعات في السوق العقارية جيدة ومبشرة، في ظل وجود توجه كبير للتطوير العقاري سواء على المستوى الحكومي أو الخاص أو القائم بالشراكة، لافتاً إلى أن الصعوبة تكمن فقط في التمويل، حيث إن تمويل المشاريع لا يزال يعتمد إلى حد ما على قوة المستثمر وعلاقاته، كما أن استخدام أدوات الدين من صكوك وغيرها لم تنتشر إلا في بعض المشاريع الكبيرة. وأكد الرشيدي في حوار لـ ''الاقتصادية''، أن الأوامر الملكية لخادم الحرمين الشريفين، والاهتمام الكبير الذي أولته لقطاع الإسكان، سيكون لها الأثر الكبير في إعادة التوازن إلى السوق العقارية، وأنها تؤكد أن المملكة مقبلة على طفرة بشكل منظم في قطاع العقار وجميع مناحي الحياة، مفيداً أن تلك الأوامر سيلمسها كل مواطن سعودي، وستغير مجرى التنمية الشاملة، كما أن تلك الأوامر جاءت لمعالجة أهم مشكلة تواجه العائلات السعودية في جميع أنحاء المملكة، وهي تملك سكن خاص للأسرة، حيث ستمس بشكل مباشر شريحة كبيرة من المجتمع السعودي إيجابا.. إلى تفاصيل الحوار:

 

كيف تقرؤون واقع السوق العقارية في 2012؟ التوقعات جيدة ومبشرة، وهناك توجه كبير للتطوير العقاري سواء على المستوى الحكومي أو الخاص أو القائم بالشراكة بين القطاعين، ومن الملاحظ خلال هذا العام أن التركيز على الجوانب العقارية كان في محوري الإسكان والتنمية، وهو الأمر الذي بدأ يظهر جلياً على الساحة من خلال تنفيذ مشاريع الإسكان الميسر التي تستهدف ذوي الدخول المحدودة، والذين يعدون الشريحة الأكثر تضرراً جراء ارتفاع أسعار مبيعات العقارات خلال السنوات الأخيرة، والتي ارتفعت بالتزامن معها بطبيعة الحال إيجار الوحدات السكنية، وبلغ حجم استهلاكها من الدخول السنوية لذوي الدخل المحدود في بعض الأحوال نحو 50 إلى 60 في المائة.

 

هل هذا التوجه المشترك سيجعل السوق تشهد تراجعاً في حركة المبيعات؟ لأصدقك القول، فعلاً هناك تراجع ولكن لا يعني في نفس الوقت أن الأسعار ستنخفض إلى القاع في السوق العقارية، ولكن جل ما يحدث الآن هو تصحيح للأسعار في السوق، خاصة فيما يتعلق بتلك الأراضي التي كانت تدور فيها رحى المضاربات العقارية، والتي وصلت إلى حدود سعرية مبالغ فيها بما لا يتسم مع حقيقة الواقع، وأتوقع أن موجة التصحيح ستسمر حتى نهاية العام الجاري، والذي سيكون مؤشرا فعليا لواقع وحقيقة الأسعار في قطاع الأراضي التي يجب التعامل معها بعد ذلك. أتوقع أن التوجه لدى القطاع الحكومي من خلال المشاركة مع القطاع الخاص، سيسهم في أيجاد حلول لمعالجة أزمة السكن في السعودية، حيث تأتي توجهات القيادة السعودية الحكيمة وعلى رأسها خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبد العزيز آل سعود، وولي عهده الأمين الأمير نايف بن عبد العزيز، منصبه في اتجاه تأمين المسكن لجميع المواطنين من مختلف الشرائح.

 

بالتحديد إلى أين التوجه السعري في السوق الآن؟ أن التوجهات السعرية في السوق تميل إلى التأكيد بأن أسعار إيجار الوحدات السكنية ستشهد نوعا من الانخفاض عن مستوياتها الحالية التي قد تصل إلى درجة أنها تفوق دخل ذوي الدخل المحدود، وللملاحظة عودة التوجه إلى سوق الأسهم بات أمراً مشهوداً، وهو ما يتطلب معه وجود السيولة لدى الراغبين في اقتناص الفرص الموجودة في تلك السوق، ولذلك فإن المبالغة في رفع الإيجارات لن يساعد المستثمرين على استثمار عقاراتهم المعروضة والمطروحة للإيجار، وللملاحظة فإن أسعار الإيجار للشقق الجديدة ذات الحجم المتوسط والمطروحة في العاصمة السعودية الرياض تقدر بما بين 30 و50 ألف ريال، في حين تقل مثيلاتها في مدينة جدة، فتوجد بسعر يتراوح ما بين 25 و45 ألف ريال، وفي المنطقة الشرقية تقل الأسعار عن الرياض وجدة، حيث يراوح سعر الشقة متوسطة الحجم بين 20 و35 ألف ريال.

 

اعتمد خادم الحرمين الشريفين مبلغ 250 مليار ريال لبناء 500 ألف وحدة سكنية في السعودية، كما خصص لذلك الأمر وزارة تعنى بقطاع الإسكان. كيف ترون ذلك؟ الأوامر الملكية التي أصدرها خادم الحرمين الشريفين، المتضمنة اعتماد 250 مليار ريال لبناء 500 ألف وحدة سكنية بأنها ستضخ مزيدا من السيولة في السوق العقارية، وستحقق استقرارا في الأسعار، وهذه تعكس رؤية خادم الحرمين الشريفين لتحقيق التنمية الشاملة وتحول حلم التملك للسكن إلى حقيقة وتحل كل المشكلات المستعصية في المجتمع السعودي، وتعيد العافية إلى جسد الطبقة الوسطى بشكل خاص وجميع شرائح المجتمع بشكل عام. وإذا رجعنا إلى خطة التنمية التاسعة نجد أن الخطة تهدف إلى بناء نحو مليون وحدة سكنية لتلبية 80 في المائة من الطلب المتوقع خلال الفترة ما بين 2010 و2014، وتقوم بتنفيذ هذا العدد من المساكن كل من وزارة الإسكان وصندوق التنمية العقارية ومنظمات حكومية مختلفة، وذلك بالشراكة في الكثير من المشاريع مع القطاع الخاص الذي بات ينفذ كثيرا من مشاريع الإسكان. إن الأوامر الملكية لخادم الحرمين الشريفين، والاهتمام الكبير الذي أولته لقطاع الإسكان، الذي يعد أهم القطاعات الاجتماعية والاقتصادية في المجتمعات المعاصرة، وقد حظي بأكبر دعم في ظل الحكومة الرشيدة، سيكون لها الأثر الكبير في إعادة التوازن إلى السوق العقارية، وأنها تؤكد أن المملكة مقبلة على طفرة بشكل منظم في قطاع العقار وجميع مناحي الحياة، وسيلمسها كل مواطن سعودي، وستغير مجرى التنمية الشاملة، كما أن تلك الأوامر جاءت لمعالجة أهم مشكلة تواجه العائلات السعودية في جميع أنحاء المملكة، وهي تملك سكن خاص للأسرة، حيث ستمس بشكل مباشر شريحة كبيرة من المجتمع السعودي إيجابا، وستقوي أواصر المحبة بين فئات المجتمع وتعزز الاستقرار الاجتماعي مما سيحدث نقلة نوعية في حياة الأسر السعودية.

 

ولكن في ظل هذا الاحتياج المتزايد نرى انخفاضا في حجم التمويل من قبل المصارف. كم تقدرون حاجة السوق من التمويل؟ بحسب دراساتنا فإن حجم التمويل العقاري المطلوب خلال الفترة المقبلة يقدر بأكثر من 500 مليار ريال تقريبا، ولدينا تواصل مع وزارة الإسكان في بعض مشاريعنا الخاصة بالإسكان الميسر، وفي رأيي أن القطاع الخاص هو الجهة التي يمكن أن تساعد على توفير المساكن بأسعار تنافسية وجودة عالية، فالقطاع العام مهما كان لن تكون آلياته فاعلة كما هو القطاع الخاص سواء في التنفيذ أو الأسعار. ولكن تظل إشكالية التمويل قائمة لدى القطاع الخاص، فالتمويل لا يزال يعتمد إلى حد ما على قوة المستثمر وعلاقاته، كما أن استخدام أدوات الدين من صكوك وغيرها لم تنتشر إلا في بعض المشاريع الكبيرة، ولا مانع لدينا من الاستفادة من عمليات تمويل مرتبة عبر الصكوك الإسلامية، خصوصاً أن هذا الأمر لم يكن متاحاً في السابق.

 

إلى ماذا تحيلون سبب تأخر البنوك المحلية في تقديم برامج تمويل جادة قادرة على مساعدتكم على إنجاز مشاريعكم؟ البنوك المحلية لا تزال تنتظر صدور أنظمة الرهن العقاري لحفظ حقوقها التي هي في الأصل ودائع المساهمين، وهذا الأمر يجعلها تتأخر في تقديم برامج تمويل قادرة على جذب المستثمرين للحصول عليها والانضمام إليها، وأن ما يحدث في الوقت الحالي هو تمويل بعض المشاريع على حسب حجمها وقوتها وفق نسب هامش ربح مرتفعة تجعل المستثمر يفكر عدة مرات قبل أن يتوجه للحصول على برنامج تمويل إن أمكنه ذلك وفق غياب الأنظمة التشريعية للأمر.

 

بالنسبة للإسكان الميسر، في معرض سيتي سكيب جدة 2011 تحدثتم عن مشروع للإسكان الميسر في شمال المحافظة، ماذا عن هذا المشروع؟ صحيح، فهذا من أحد مشاريعنا التي وجهناها لذوي الدخل المحدود، وهذا المشروع بالتحديد أستطيع أن أفيدك بأن التفاوض بشأنه جار حاليا مع وزارة الإسكان والأمانات، وفي الواقع لدينا مشروعان لأول مرة يقدمان في السعودية، الأول في جدة والآخر في الرياض، سيتم بناء ثلاثة آلاف وحدة في جدة، وستة آلاف وحدة سكنية في الرياض، وستكون الأسعار مناسبة جدا لذوي الدخل المحدود وتراوح ما بين 300 و500 ألف ريال. وبالنسبة لمشروع جدة فإن المخططات التابعة للمشروع تم تقديمها إلى أمانة جدة، وسيتم التواصل مع وزارة الإسكان لتتلاءم الوحدات السكنية مع احتياجاتها، ونتوقع أن يرى المشروع النور قريبا، كما أن لدينا مقاولا شريكا في المشروع وهو من أكبر الشركات العالمية المتخصصة في مجال الإسكان الميسر وهي شركة مكسيكية، وأما بخصوص التمويل للمشروع فسيكون ذاتيا، والوحدات السكنية ستكون في متناول المواطنين والمقيمين إما نقدا أو عبر حلول تمويلية بالتقسيط من الشركة نفسها أو عبر البنوك المحلية.

 

تنجح شركتكم في تسويق عقاراتها بشكل مستمر، نتمنى لكم ذلك النجاح، ولكن كيف لكم بتحقيقه؟ نجاحنا في كل مجالاتنا العقارية يعود إلى أننا نبحث دائماً عن حلول عقارية تطويرية تتجاوز التوقعات، وتتوافق مع الشريعة الإسلامية، وتمنح الفئات المستهدفة فرصاً استثمارية لتعزيز مواقعهم في السوق العقارية السعودية التي تشهد تنامياً ملحوظاً، والأهم من ذلك أننا نعمل من خلال اسمنا ''عقارات'' وهو الذي يعني وفق الحروف المفردة له ''العراقة والقوة والاستثمار والراحة والأمان والتحدي''.

 

دخلتم بالشراكة مع القطاع الحكومي، ولكن كيف تصفون تجربتكم مع أمانة العاصمة المقدسة في تطوير مخططات ولي العهد؟ طرح مخططات المنح السكنية أمام القطاع الخاص وفتح باب المشاركة له في تأهيل تلك المواقع التي كانت تظل عشرات السنين دون أن تصل إليها الخدمات، تعد خطوة إيجابية تحسب لمصلحة وزارة الشؤون البلدية والقروية وعلى رأسها الأمير الدكتور منصور بن متعب بن عبد العزيز وزير الشؤون البلدية والقروية، وكذلك لأمانة العاصمة المقدسة وعلى رأسها أمينها الدكتور أسامة بن فضل البار، وهي إحدى المبادرات التي قامت بها الأمانة للبدء في تجهيز مخططات المنح، وهو الأمر الذي سينعكس بشكل إيجابي على المواطنين المستفيدين منها بعد تطويرها بشكل سريع بما يخدم المواطنين الممنوحة لهم قطع الأراضي. كما أن الشركات الوطنية المبادرة لتطوير تلك المخططات تبحث دوما عن تقديم الخدمة للمواطن بدافع مسؤوليتها وواجباتها تجاه الوطن دون أن تنظر إلى الأرباح كهدف رئيس ودون أن تلحق الخسائر بها بشكل عام. وأنا أدعو أمانات المدن في المملكة إلى الاستفادة من تجربة أمانة العاصمة المقدسة فيما يتعلق بتطوير مخططات المنح، حيث إن في بعض المدن ما زالت المنح منذ أكثر من 20 عاما لم يستفد منها المواطنون الممنوحة لهم، وذلك لوجودها في مناطق غير مخدومة عمرانيا بالخدمات التي تحتاج إليها خاصة فيما يتعلق بالبنى التحتية. هل النسبة المخصصة للقطاع الخاص حيال تطويره لمخططات المنح تعد مجدية؟

 

النسبة المخصصة للقطاع الخاص حيال تطويره لمخططات المنح تعد مجدية نوعاً ما من الناحية التنفيذية، خاصة في ظل المنافسات القائمة بين الشركات الوطنية للقيام بأعمال تطوير تلك المشاريع، وأن أرباحها تعد قليلة جداً ومردودها المادي محدود على المطور، كما أن النسبة التي يحظى بها المطور قد تتسبب في إلحاق الخسائر المادية به في ظل أن الأمانة تشترط أن تكون الأراضي التي سيتملكها المطور أراضي داخلية في المخطط وغير تجارية، ولكن هنا يجب أن يلتفت المطور إلى أمر في غاية الأهمية، وهو أن تطوير هذه المخططات ليس لجني الأرباح فقط، ولكنه واجب وطني على الشركات الوطنية تجاه هذا الوطن المعطاء، وذلك ولو لرد جزء بسيط من كرم هذا البلد علينا، كما أنه واجب علينا كمطورين أن نسهم في التنمية وخدمة المجتمع من خلال توفير الأراضي المجهزة بخدمات البنى التحتية للمواطنين خاصة من ذوي الدخل المحدود. وهنا أريد أن أؤكد على أن أمانة العاصمة المقدسة من أوائل أمانات المدن التي انتهجت نهجاً جديداً يتمثل في تطوير المخططات السكنية المخصصة لذوي الدخل المحدود من قبل القطاع الخاص مقابل استثمار جزء من المساحة الإجمالية للمخطط، حيث إن الأمانة طبقت هذا النهج في مخطط رقم (5) من مخططات ولي العهد، وكان هناك إقبال على الاستثمار، ومن ثم بدأت في تعميم التجربة على المخططات الأخرى قبل توزيعها على ذوي الدخل المحدود، وأن تطوير هذه المخططات من قبل القطاع الخاص سيؤدي إلى انتعاش المخططات وسرعة النهوض العمراني فيها.

 

فازت شركة عقارات للتطوير والتنمية بعقد تطوير مخطط رقم 6 والذي سيدشنه اليوم وزير الشؤون البلدية والقروية. حدثنا عن هذا العقد؟

 

الشركة تقدمت بعطائها للفوز بتطوير المخطط، الذي أعلنت أمانة العاصمة المقدسة طرحه أمام القطاع الخاص لتطويره، بمساحة 3.5 مليون متر مربع تقريبا، ويحتوي على 2455 قطعة. إن عملية تطوير هذا المخطط تشمل السفلتة والرصف والإنارة، والمشروع يحتوي على 19 مسجدا و16 مدرسة وأربع رياض أطفال و11 مرفقا عاما وأربعة مراكز تجارية ومستشفى عام ونحو 58 موقعا تجاريا واستثماريا، وحدائق ومساحات خضراء بمساحة 12.5 ألف متر مربع تقريباً.

 

في رأيك.. هل هناك فرص في القطاع العقاري السعودي للاستثمار في الوقت الحالي؟ القطاع العقاري السعودي تتوافر فيه حالياً فرص كبيرة خصوصاً في ظل توجه الدولة لضخ مزيد من المساكن في السوق العقارية لصالح ذوي الدخول المحدودة والمتوسطة، وقطاع الإسكان السعودي يأتي في المركز الأول من حيث الفرص الاستثمارية، حيث إن الشقق السكنية تعاني نقصا كبيرا تسبب في رفع الأسعار وزيادة التضخم وتحكم البعض في السوق، والوقت الآن مناسب جدا للاستثمار في هذا القطاع، والفرصة مواتية لزيادة الاستثمار العقاري الذي عرفت عنه النسب الثابتة من العوائد سنويا، حيث يوفر العقار أرباحا سنوية بنسب تتراوح ما بين 8 إلى 15 في المائة، وهو معقول لاسترداد رأس المال على مدى متوسط يقدر بعشر سنوات.

 

بدأ الاهتمام أخيراً بالتثمين العقاري.. هل تشرح لنا ما أهميته من وجهة نظركم؟ تعد عملية التثمين العقاري من أهم النقاط في العملية العقارية، ولكن ممارسة عملية التثمين من جهات غير متخصصة يلحق الضرر بأطراف كثيرة في العملية العقارية، مما يضعف السوق العقارية وذلك نتيجة إعطاء السلعة العقارية أثمانا مغايرة لثمنها الحقيقي وبروز العشوائيات في تحديد القيمة، ولكن يجب على المثمن العقاري أن يعمل في إطار الأمانة والشرف دون غش أو خداع وفقا لما نص عليه الشرع والقانون.

 

تنطلق شركة عقارات للتنمية والتطوير، إحدى شركات مجموعة عمر قاسم العيسائي، من خلال رؤية ابتكارية ناضجة برؤية شاملة تنظر إلى المستقبل بعين التجديد، وتتطلع إلى آفاق واسعة تراقب المتغيرات الاقتصادية عالمياً وإقليمياً ومحلياً، وذلك لتضيف إلى خريطة الاقتصاد بعداً جديداً أكثر ازدهارا.

 

نهضة الوطن ترتكز رسالة الشركة على المساهمة في التنمية لنهضة الوطن، عبر تقديم خدمات عالية المستوى تلبي متطلبات المجتمع السعودي، وتزيد من رفاهية عيشه من خلال وعي عقاري مستنير، يظل دوماً في الطليعة ويرنو إلى خير المستقبل وإشراقه.

 

ركيـزة الثـروة تهدف الشركة التي تعمل من خلال شعارها الداعي للنجاح المستمر ومواكبة التطورات والسعي الدائم إلى التفوق، إلى تطوير الأرض باعتبارها ركيزة الثروة العقارية، تأصيل نموذج مثالي للاستثمار العقاري يمزج بين الأصالة والمعاصرة، واستحداث مفاهيم جديدة للتطوير العقاري تجمع بين التراث والحداثة، الارتقاء بمستوى الخدمات العقارية، وتحقيق معدلات قياسية في عوائد الاستثمارات العقارية.

 

حاجات المجتمع تعمل الشركة وفق استراتيجية تؤكد على أهمية انتهاج مضامين وأساليب إبداعية للاستثمار العقاري، طرح آليات جديدة للاستثمار تواكب حاجات المجتمع وتناسب شرائحه كافة، وتوظيف وتطويع التقنيات الحديثة لبناء بيئة استثمارية محلية واعدة، وتنويع برامج الاستثمار العقاري وتعدد وسائل التمويل في الشراء بالتقسيط والتمليك.

 

المشاريع السكنية تقدم الشركة عددا من الخدمات التي يأتي في طليعتها تطوير وتعمير الأراضي وإنشاء المشاريع السكنية والتجارية والترفيهية والخدمية، تسويق وبيع المشاريع العقارية، إنشاء وإدارة المحافظ والصناديق العقارية، تقييم المنشآت وتثمين العقارات، بناء وتشييد الفلل والمجمعات السكنية، إدارة الأملاك، تمويل الاستثمارات العقارية بتسهيلات وبرامج متنوعة وميسّرة، الدراسات العقارية الفنية والتخطيطية، وخطط التسويق والحملات الإعلانية، ودراسات الجدوى الاقتصادية.

 

عقارات.. لماذا؟ خبرة طويلة في مجال الاستثمارات العقارية، انفتاح على الخبرات العالمية الحديثة وشراكة وتعاون مع الشركات العالمية، مجموعة متكاملة من التخصصات في العمل العقاري، سجل حافل من الإنجازات وتنفيذ العديد من المشروعات والصروح الحضارية في المملكة، الأكثر أماناً واستقرارا وضماناً في السوق العقارية، تاريخ طويل من الثقة مع المستثمرين والعملاء، الكوادر والخبرات البشرية المتميزة والأقدر على فهم متطلبات القطاع العقاري.