أظهر بحث قامت به شركة جونز لانغ لاسال أخيرا، فيما يتعلق بمعاملات رأس المال في مختلف أسواق العقارات التجارية في العالم، أن عام 2011 كان أكثر نشاطا بكثير من عام 2010، حيث وصلت القيمة الإجمالية المسجلة إلى حوالي 410 مليارات دولار، وهو ما يزيد بنسبة %28 على عام 2010. كما ارتفعت حصة المعاملات الدولية (التي يقيم فيها المشتري في دولة مختلفة عن الدولة التي توجد بها العقارات التي يتم شراؤها) إلى %31. وفي قلب هذا التغيير تأتي زيادة التركيز على الأسواق الرئيسية والناضجة، على حساب الفرص المحتملة في الدول النامية.
وقد كان مستثمرو الشرق الأوسط، بشكل متزايد، أطرافا مؤثرة في أسواق العقارات العالمية في عام 2011، مع ظهور تغيير العقلية كاتجاه بارز في هذه الفترة، من عقلية الشراء والاحتفاظ إلى عقلية التداول الأكثر نشاطا.
طلب مستمر
وقد انعكس هذا التحول في بيانات الشركة في الاستثمار في قطاع العقارات التجارية في الخارج، مما يوضح أن مستثمري الشرق الأوسط كانوا يقومون بعمليات الشراء الصافية بشكل قوي في الأسواق الدولية خلال الأعوام الأخيرة. وخلال عام 2011، تمكن مستثمرو الشرق الأوسط من الاستفادة من الطلب المستمر على العقارات في العديد من الأسواق العالمية للتخلص من الأصول التي قاموا بشرائها في السنوات الأخيرة وإعادة رأس المال إلى الاقتصادات المحلية في دولهم.
وفي حين أن مستثمري الشرق الأوسط لا يزالون يشغلون مكان أصحاب عمليات الشراء الصافية من خلال عمليات الشراء الدولية التي تقدر قيمتها بـ 4.5 مليارات دولار، إلا أنه قد حدثت زيادة كبيرة في أنشطة المبيعات الخاصة بهم في عام 2011، حيث ان صناديق الثروات السيادية ومكاتب الاستثمار الخاصة قد استفادت من عمليات البيع الدولية للأصول في قطاعات العقارات. ويعكس ذلك الأهمية المتزايدة لمراكز الاستثمار الخاصة خلال السنوات القليلة الماضية، حيث أصبحت هذه المجموعات أكثر المتداولين نشاطا في قطاع العقارات. كما تكمن القوة الدافعة خلف نشاط المبيعات المتزايد في القرار الصادر عن بعض أكبر صناديق الثروات السيادية في المنطقة بإدارة الحافظات الخاصة بها بشكل أكثر نشاطا (بما في ذلك بيع الأصول غير الرئيسية)، مقارنة بموقف «الشراء والاحتفاظ» السابق الذي كانوا يعتمدون عليه.
وقد اشتملت أكبر عمليات المبيعات التي أجراها مستثمرو الشرق الأوسط على «سويس أوتيل كونشين» في الصين، الذي تم بيعه من قبل شركة المملكة للاستثمارات الفندقية مقابل ما يزيد على 60 مليون دولار وبيع مكتب كان مملوكا للشركة العربية للاستثمار في لندن في شارع ستراتون مقابل حوالي 95 مليون دولار. وفيما يتعلق بالشراء، ما زالت هناك رغبة قوية تجاه التعامل مع قطاع العقارات الدولي، حيث زاد إجمالي عمليات الشراء الدولية من قبل مستثمري الشرق الأوسط بنسبة %12 عن مستويات عام 2010 لما يصل إلى ما يزيد على 4.5 مليارات دولار في عام 2011.
التنويع الجغرافي
وما زال مستثمرو الشرق الأوسط يفضلون الأسواق الناضجة في أوروبا والأميركتين مع الاستثمار المحدود للغاية في قطاع العقارات في منطقة آسيا والمحيط الهادئ في عام 2011. وفي هذه الأسواق الأكثر نضجا، كان هناك اهتمام متزايد، من خلال عمليات الشراء التي جرت في كندا والأرجنتين (بالإضافة إلى الولايات المتحدة) وفي 10 دول مختلفة في مختلف أرجاء أوروبا. واستمرت المملكة المتحدة بصفة عامة، ولندن على وجه الخصوص، وجهة لمستثمري الشرق الأوسط في 2011، إلا أن الاستثمار في هذه السوق قد انخفض بالفعل بنسبة %8 إلى 2.4 مليار دولار في عام 2011، حيث تم ضخ الاستثمارات في أسواق أوروبية أخرى مثل فرنسا وألمانيا واسبانيا والمجر وإيطاليا وهولندا. واستمر قطاع المكاتب في احتلال مكانة فئة الأصول المفضلة، حيث جذب نسبة %42 من الاستثمارات الدولية للمستثمرين العرب في عام 2011، بما في ذلك الهيئة العامة للاستثمار الكويتية التي استثمرت 485 مليون دولار في مبنى إدارة في مانهاتن بنيويورك. وقد ظهرت مجموعة من معاملات المحافظ الخاصة بالفنادق الكبرى، والتي أدت إلى زيادة حصة هذا القطاع في عمليات الشراء الإجمالية عبر الحدود من قبل مستثمري الشرق الأوسط بنسبة %39 في عام 2011. وقد كان أكبر تلك العمليات يتمثل في شراء محفظة فنادق Intercontinental من قبل المستثمر اللبناني الخاص توفيق أبو خاطر مقابل 652 مليون دولار. كما اشتملت عمليات الحيازة الكبرى للفنادق على فندق W Hotel في لندن، الذي تم شراؤه من قبل مشترٍ قطري مقابل 180 مليون دولار، وفندق ماريوت شانزليزيه في باريس، الذي تمكن جهاز أبوظبي للاستثمار من الاستحواذ عليه مقابل حوالي 340 مليون دولار. وقد ساهم قطاع البيع بالتجزئة بنسبة تصل إلى %12 من معاملات مستثمري الشرق الأوسط في عام 2011، حيث استثمرت سانت مارتن، وهي تعد بمنزلة ذراع صندوق الثروات السيادي الكويتي، ما يزيد على 570 مليون دولار في عقارات التجزئة في مختلف أرجاء المملكة المتحدة.
وكما كان الحال في عام 2010، كانت قطر هي المصدر الرئيسي لرأس المال من الشرق الأوسط في عام 2011. وقد اشتمل المستثمرون النشطون الآخرون على صناديق الثروات السيادية للكويت وأبوظبي، بالإضافة إلى المكاتب السعودية واللبنانية الخاصة. ويظهر الوزن المتسق لرأس المال للممتلكات التجارية خلال العامين الماضيين أنها تبقى فئة أصول رئيسية للكثير من المستثمرين، على الرغم من الأزمة المالية. وبالنسبة لعام 2012، نتوقع أن يواكب حجم المعاملات مستوى النشاط المسجل في عام 2011، ونحن نرى أن مستثمري الشرق الأوسط سيستمرون في لعب دور نشط كمستثمرين في أسواق العقارات العالمية.
