توقعات بمنح 5 % من متعثري سداد المستحقات العقارية صكوك إعسار

توقع مختصون في القطاع العقاري حصول 5 في المائة من المتعثرين في سداد المستحقات العقارية على صكوك إعسار من الجهات القضائية في السعودية خلال العامين المقبلين.

وحذروا البنوك من التوسع في منح قروض المساكن للأفراد، وذلك لما ستحدثه من أثر ستكون نتائجه السلبية تطغى على الإيجابية خلال المدى القريب، حيث إن نسبة إمكاينة تعسر الأفراد خاصة من ذوي الدخل المحدود الذين يشكلون نسبة مرتفعة في المجتمع السعودي ستكون مرتفعة.

وشددوا على أن ارتفاع أسعار الإيجارات في بعض المناطق وعلى وجه التحديد في مكة المكرمة وجدة بنسب وصلت إلى نحو 100 في المائة، سيفاقم من مشكلة تعثر المستأجرين عن السداد نظرا لعدم مواءمة تلك الارتفاعات لمعدلات الدخل الشهري للفرد.

وبحسب جريدة الاقتصادية السعودية، يرى عبد الله الأحمري، رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة، أن التوجه الحكومي لبناء الوحدات السكنية للمواطنين، وتوجه القطاع الخاص لبناء الوحدات التي تتناسب مع متطلبات واشتراطات صندوق التنمية العقاري، هما أمران يساهمان في خفض معدلات ضخ السيولة إلى القطاع وخاصة في مجال تدوير الأراضي أو احتكار المساحات الشاسعة منها، مما قد يجعل الأسعار تتجه إلى التصحيح وتهوي بنسبة تراوح بين 30 و35 في المائة خلال الربع الأول من العام المقبل 2012.

وقال لـ''الاقتصادية'' الأحمري: '' صرخات الدخلاء على السوق، وبعض الذين لهم مصالح، ومعارضتهم لتوقعات المختصين في السوق، والذين يولون مصلحة الوطن والمواطن أولوية عليا قبل مصالحهم، لن تجدي نفعاً، فالسوق الآن تتجه فعلياً إلى التصحيح، وهذا ما هو ملاحظ خاصة منذ أواخر عام 2008 مع بداية الأزمة الاقتصادية العالمية، والتي أثبتت أن السوق رغم أنها محصنة ضد الكثير من الأزمات التي مرت بها، إلا أنا لا يعني عدم تأثرها بالاقتصاديات الخارجية المرتبط بها، والتي من أبرزها في الوقت الحالي أزمة منطقة اليورو''.

وأفاد الأحمري، بأن المثبت فعلياً في السوق خلال الفترات الماضية وتحديداً بعد هبوط سوق الأسهم وعودتها إلى القاع بعد التضخم الهائل الذي حدث فيها، أكد أن ضخ السيولة الكبيرة في السوق لم يحقق الجدوى الحقيقية من خلال العمل بقوانين الدائرة الاقتصادية التي تصل منافعها إلى الاقتصاد القومي وإلى الفرد وجميع المستفيدين من القطاع، لافتاً إلى أن ما حدث يؤكد أن السيولة التي دخلت للسوق كانت تهدف إلى خلق سوق مضاربات لتحقيق أرباح سريعة والسيطرة واحتكار مساحات شاسعة من الأراضي، وذلك ليس بغرض التنمية، وإنما بغرض الانتظار إلى رفع الأسعار ومن ثم إعادة التدوير.

وحذر الأحمري من توسع المصارف في منح قروض المساكن للأفراد، وذلك لما ستحدثه من أثر ستكون نتائجه السلبية تطغى على الإيجابية خلال المدى القريب، حيث إن نسبة إمكانية تعسر الأفراد خاصة من ذوي الدخل المحدود الذين يشكلون نسبة مرتفعه في المجتمع السعودي ستكون مرتفعة، وهو ما سيجعل المصارف تعود مرة أخرى لاسترجاع أصولها وإعادة تدويرها مجدداً، الأمر الذي سيصدم مع ارتفاع عدد وحجم الأصول في ظل انخفاض الطلب عليها لعدم مقدرة الأفراد على تحمل نسبة الفوائد التراكمية للقرض التي قد تتجاوز 100 في المائة من قيمة القرض نفسه، مستدركاً أن على المصارف التوسع في تمويل المشاريع الإسكانية وشركات التطوير التي ستعمل على تنفيذ المنتج النهائي للسكن وتكون قادرة على كل الأحول في سداد القرض من خلال دخولاتها وأصولها الفعلية.

وأضاف الأحمري: ''نحن نرى في اللجنة العقارية أن عودة الأسعار في القطاع لمستوياتها الطبيعية من خلال التصحيح، ستدفع بالمستثمرين إلى زيادة حجم ضخ السيولة في السوق، ونتوقع بشكل كبير دخول مستثمرين من السعودية وخارجها، ولكن ذلك لا بد أن يتفق مع المتطلبات الحالية، والتي ترتكز على ضرورة توفير المنتج النهائي من الوحدات السكنية التي تتواءم مع حجم الملاءة المالية للمواطن وتلبي تطلعات قدراته وإمكانيته على السداد وفقاً لمحددات دخله الشهري والذي يراوح بين 3 و10 آلاف ريال لغالبية المواطنين''.

ويرى أديب إدريس، المستثمر والباحث العقاري في سوق مكة المكرمة، أن التعثر في السداد للمستحقات المالية العقارية هو أمر موجود، وتراوح نسبته بين صفوف المستأجرين للوحدات السكنية بنحو 15 في المائة، مشيراً أن نسبة من يعتقد أنهم سيحصلون على صكوك الإعسار يقدرون بين 5 و10 في المائة من إجمالي العدد الكلي للمتعثرين.

ولفت إدريس إلى أن أسباب التعثر في سداد المستحقات العقارية لا تعود فقط إلى ارتفاع أسعار الإيجارات التي تزامن ارتفاعها أيضاً مع الارتفاع العام لتكلفة المعيشة، حيث إن هناك مستأجرين لديهم القدرة المالية ولكنهم يفضلون التلاعب بأموال المؤجرين لهم الوحدات السكنية والمماطلة في السداد في ظل عدم وجود نظام تنفيذي رادع.

وتابع إدريس: ''الارتفاع غير المنطقي في الأسعار أدى إلى عزوف الكثير من المستثمرين عن ضخ سيولة جديدة في السوق العقارية، كما أن هناك مستثمرين بدأوا يتوجهون في ظل تضخم الأسعار في السوق العقارية مقابل نسب عوائد غير مرتفعة سنويا إلى بدائل استثمارية أخرى ذات جدوى اقتصادية أفضل، إضافة إلى تغير الثقافة السكنية للأفراد من خلال تحولهم من البحث عن المنازل المستقلة ذات المساحات الإسكانية الكبيرة إلى وحدات سكنية اقتصادية تلبي احتياجهم وفق عدد أفراد الأسرة''.

وأشار إدريس إلى أن أسعار الإيجارات ارتفعت خلال عام 2011 بنسب راوحت بين 15 و25 في المائة مقارنة بعام 2010، داعياً الراغبين في استئجار الوحدات الإسكانية أن يوائموا بين دخلهم الشهري ونسبة الإيجار من الدخل الذي يتوزع بين عدة متطلبات أساسية أخرى، مستدركاً أن ما يحدث في السوق العقارية في الوقت الحالي يؤكد أن الأسعار فعلاً تضخمت ووصلت إلى المستويات العليا التي لا يمكن أن تتجاوزها في الوقت الحالي.

ويتوقع إدريس أن تشهد الأسعار في السوق العقارية انخفاضا خلال الربع الأول من العام المقبل 2012، إذ إن جميع المؤشرات والركود في حركة المبيعات الذي بدأ من فترة سابقة خلال العام الجاري، يؤكد التوجه نحو التصحيح، وهو الأمر الذي يؤكد رغبة المستثمرين فيه حتى لو كان ذلك بنسب أعلى، مبيناً أن ارتفاع الأسعار عطل حركة التنمية في المنطقة وجعل الأراضي بيضاء دون الاستفادة منها في بناء مشاريع تخدم المجتمع.

من جهته، طالب عبد الله سقاط، المختص العقاري ونائب رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة سابقاً، بضرورة تطبيق بصمة برنامج '' شموس الأمني'' على القطاع العقاري، مشيرا إلى أن النظام المطبق في الكثير من القطاعات الأخرى يجب أن يرصد المتلاعبين والمتعثرين في سداد الإيجارات العقارية، وذلك في خطوة يروى أنها ستحد من تعثر السداد وتهدف في الوقت ذاته إلى ضبط السوق وضمان الرساميل المستثمرة فيه.

ودعا سقاط الجهات المعنية بنظام ''شموس الأمني'' إلى إلزام المكاتب العقارية بتطبيق البرنامج، حيث أكملت العديد من المكاتب العقارية إجراءات دخولها في البرنامج، ولا يزال البعض من هذه المكاتب في طور إنهاء كافة الإجراءات المتعلقة بالانضمام، حيث إن هناك متابعة مستمرة على المكاتب العقارية من قبل الجهات المسؤولة لكي يتم استكمالها في أسرع وقت ممكن.

وقال سقاط: ''هذه الخطوة من شأنها أن تحد من عمليات التلاعب التي ينتهجها ضعاف النفوس، خصوصا في الجانب العقاري، فهناك الكثير ممن يتأخر في السداد بسبب تعثره في انتظام دفع الإيجار، وبالتالي هذا البرنامج سيكشف الكثير من هؤلاء المتلاعبين، بحيث لو كانت لديه سوابق في عدم دفع الإيجار في منطقة ما، فسوف تكون هناك معلومة تفيد بهذا الأمر مكتب العقار المراد الاستئجار منه، حيث يمنع من التأجير حتى يستوفي ما عليه من تعثر في سداد الإيجار''.