واصلت مؤشرات أسعار العقارات في الكويت ارتفاعها مع نهاية النصف الأول من العام الجاري، حتى ان أسعار العقار السكني والاستثماري في الكويت قد شهدت ارتفاعاً وصلت نسبته الى %60 في بعض المناطق، لتصل الأسعار حالياً الى مستويات لم يسبق لها مثيل على الاطلاق في تاريخ الكويت.
ويمكن القول ان الأسعار الحالية التي بلغتها أسعار العقار (وتحديداً الأراضي والعقارات السكنية) أصبحت تفوق كثيراً قدرة المواطن الكويتي على التملك، وبالتالي فان الحكومة أصبحت ملزمة (على حد قول المتابعين) بالعمل على ايجاد حلول سريعة وواقعية لمشكلة العقار في الكويت، لاسيما في ظل الارتفاع المستمر في أعداد الطلبات الاسكانية من جهة، وشح المعروض من الأراضي والقسائم السكنية من الجهة الأخرى.
ويبدو ان القوانين العقارية وعلى وجه الخصوص القانونين رقمي 8 و9 لسنة 2008 لم يتمكنا من «لجم» الارتفاع الحالي في أسعار العقار السكني في الكويت، الامر الذي ثبت معه ان حل هذه المعضلة لم يكن يتطلب تشريع قانون عمل على «شل» حركة السوق بدلاً من انعاشها، في حين كان الحل الامثل بدعم شركات القطاع الخاص وشركات التطوير العقاري بالشكل الذي يساعدها على الاسراع في تطوير وتنفيذ المشاريع الاسكانية بدلاً من منعها من التطوير والمشاركة في توفير السكن للمواطنين.
الارتفاعات مستمرة
بداية قال المقيم العقاري عبدالعزيز الدغيشم ان الارتفاع في أسعار العقارات في الكويت وعلى وجه الخصوص العقار السكني والاستثماري مازالت مستمرة ومتسارعة، واصفاً قطاعي العقار السكني والاستثماري بـ«الحصان النشيط» الذي لا يكل ولا يمل، فيما وصف العقار التجاري بـ«البعير» الذي يهبط سريعاً ويقوم بطيئاً.
وأضاف ان الارتفاعات الحالية في أسعار قطاعي العقار السكني والاستثماري بلغا حداً فاق الـ%60 منذ بداية العام الجاري وحتى نهاية شهر يونيو من نفس العام، وهو الارتفاع الذي يأتي مكملاً للارتفاعات التي شهدها هذان القطاعان منذ بدء التطبيق الفعلي للقانونين رقمي 8 و9 لسنة 2008، أي منذ مارس من العام 2011.
وأشار الى ان البدء الفعلي في تطبيق القانونين رقمي 8 و9 لسنة 2008 وما تبعه من تطبيق الضريبة العقارية وايقاف الرهن والتمويل، تسببت في شلل الشركات العقارية الى جانب شلل البنوك الاسلامية وشركات التمويل العقاري، بمعنى ان السوق أصبح رهناً لمن يملك السيولة فقط، وبالتالي أصبح رهناً للمضاربات وبخاصة على (الوثائق الحرة غير المرهونة)، الأمر الذي تسبب في الارتفاع المستمر في أسعار العقار السكني على وجه التحديد.
ومضى يقول ان ما تسبب في زيادة الأسعار بشكل غير مبرر وغير مقبول هو توجه الشركات العقارية نحو شراء العقارات الاستثمارية المدرة للدخل كونها البديل الأنسب للاستثمار في الوقت الحالي في ظل شح الفرص الاستثمارية الأخرى، حتى ان العقار الاستثماري شهد فورة كبيرة على الرغم من ان نسبة كبيرة من هذه العقارات تشوبها مخالفات بناء كبيرة، الا ان اللافت للنظر ان وجود المخالفات في هذا القطاع لم يمنعه من الحركة والتداول بل وحتى الارتفاع المستمر في ظل الطلب الكبير وشح المعروض.
وللخروج من هذه الأزمة التي يجب التصدي لها بكل حزم، قال الدغيشم ان السوق الكويتي يفتقد حالياً للشركات المطورة، وبالتالي فلابد من العمل على ايجاد مثل هذه الشركات، خاصة أنه من المعروف ان شركات التطوير العقاري الصغيرة منها والكبيرة قامت في السابق ببناء عدد من المناطق السكنية في الكويت ومنها جنوب السرة وغرب مشرف، وذلك قبل ان تقوم الحكومة بتكبيلها وايقاف أنشطتها بدلاً من دعمها وتشجيعها.
وأشار الى ان نشاط شركات التطوير العقاري لم يقتصر على القطاع السكني وانما شمل القطاعين الاستثماري والتجاري، حيث نفذت هذه الشركات مشاريع عقارية مميزة منها على سبيل المثال لا الحصر مشروع المارينا مول ومشروع مول 360، ومشروع الفنار ومشروع الافنيوز.. وكلها مشاريع ضخمة وتعد فخراً للكويت والكويتيين، وبالتالي فيمكن للحكومة الاستعانة بمثل هذه الشركات للمساعدة في تنفيذ المشاريع العقارية الاسكانية وغير الاسكانية.
الحكومة السبب
من جانبه قال المقيم العقاري والعضو المنتدب لشركة الدار الكويتية للتقديرات العقارية عماد الفرج ان هناك بالفعل ارتفاعات كبيرة في أسعار العقارات في الكويت وان السبب الرئيسي في هذا الارتفاع وبخاصة في قطاع العقار السكني هو الحكومة، مشيراً الى انه لو استمر الوضع الحالي على ما هو عليه لمدة سنتين قادمتين فان سعر قطعة الأرض الفضاء بمساحة 500 متر مربع ستصل الى نصف مليون دينار أي بواقع 1000 دينار للمتر، وهذا الأمر سيشمل حتى مناطق جنوب السرة وأبو فطيرة.
ورفض الفرج تحميل الأوضاع السياسية والاقتصادية السبب في ما يحدث من ارتفاع جنوني لأسعار العقار في الكويت، مؤكداً ان السبب الأول والأخير في ذلك هو التشريعات الخاطئة (وتحديداً القانونين رقمي 8 و9 لسنة 2008) من جهة، والتنفيذ الحكومي البطيء من الجهة الأخرى، مؤكداً ان القوانين الأخيرة هي التي قطعت التمويل عن القطاع العقاري مع العلم ان التمويل في علم الاقتصاد يعد شريان النهضة لأي بلد.
ولفت الى ان القوانين العقارية دفعت الشركات العقارية المحلية المطورة للخروج الى أسواق مجاورة، بعد ان كانت هذه الشركات فاعلة ونشطة في السوق المحلي، حيث رأينا كيف اتجهت شركات محلية كبرى الى السعودية والبحرين والامارات لتطوير مشاريع وأراض هناك.
وأضاف انه ما لم ترفع الحكومة يدها عن الأراضي السكنية في أسرع وقت ممكن فلن يستطيع أي شخص لجم الارتفاع الحالي في أسعار الأراضي السكنية بأي حال من الأحوال.
وقال ان مقترح طرح الأراضي ليس بجديد وانما هو مقترح قديم سبق ان نادى به العديد من الأشخاص والشركات، لكن المهم في هذا الأمر ليس مجرد طرح الأراضي وانما يجب في الوقت نفسه ان يوكل الأمر لشركات القطاع الخاص بهدف الاسراع في التنفيذ والتطوير، خاصة أن شركات القطاع الخاص من صالحها التطوير والتنفيذ في أسرع وقت ممكن لتحقيق العوائد والأرباح.
وأكد ان شريحة كبيرة لا تقل عن %40 من المواطنين الكويتيين من فئة الشباب قد تضرروا من القانونين رقمي 8 و9 لسنة 2008، ذلك ان أسعار قطع الأراضي في جنوب السرة (على سبيل المثال) قد ارتفعت من 500 الى 700 ألف دينار في الوقت الراهن، بمعنى ان القانون رفع الأسعار ولم يساعد على تخفيضها، وبالتالي لابد من تعديل هذا التشريع الخاطئ ووضع شروط على الشركات المطورة بعد افساح مجال التطوير أمامها لمنعها من المضاربة في الأراضي.
وقال الفرج ان السبب الرئيسي في الارتفاع الحالي في أسعار الأراضي السكنية في الكويت هو المضاربة، فأعداد المواطنين في حالة نمو مستمر، وأعداد الأراضي السكنية في تناقص مستمر، وبالتالي فان المنافسة والمضاربة بدأت تحتدم على ما يتوافر من أراض، حتى وصلنا الى نتيجة ان من يملك رأس المال هو القادر على شراء أراض سكنية في المناطق القريبة بأي سعر كان.
وأشار الى انه على الرغم مما يتمتع به المواطن الكويتي من رواتب عالية وكوادر وما الى ذلك، الا أنه يبقى في النهاية مواطنا فقيرا لا يمتلك السكن الخاص، بدليل ان طابور الاسكان الحكومي في تزايد مستمر، وأن شريحة كبيرة من المواطنين قد لجأت الى شقق وأدوار التأجير كملاذ لهم، مما حمّلهم المزيد من الأعباء وقتل طموحاتهم في امكانية شراء بيت يسكن فيه مع أسرته.
وخلص الفرج الى القول ان حل هذه المعضلة بيد صاحب العصا (الحكومة) وكذلك مجلس الأمة، مشيراً الى أنه يجب على الحكومة والمجلس ان ينظرا معاً الى كيفية انعاش اقتصاد البلد، ومتى ما انتعش هذا الاقتصاد فان الشعب سينتعش مباشرة، مع الأخذ بعين الاعتبار الانخفاض الحالي في أسعار النفط الذي سيكون له تأثير سلبي في الميزانية العامة وميزانية الرواتب في الدولة.
ارتفاعات كبيرة
بدوره قال الخبير العقاري حسين الغيص ان كافة قطاعات العقار في الكويت باستثناء العقار التجاري قد واصلت ارتفاعها منذ بداية العام 2011 وحتى نهاية النصف الأول من العام الجاري 2012، وان كانت نسب هذا الارتفاع تختلف من قطاع لآخر على حسب العرض والطلب في هذا القطاع.
وأضاف ان أعلى هذه الارتفاعات تركزت في قطاعي العقار السكني والاستثماري اللذين يكثر عليهما الطلب من قبل المواطنين والمستثمرين، حيث ان الطلب على العقار السكني يشكل حاجة لا تنقطع لدى المواطن الكويتي، فيما يشكل العقار الاستثماري بديلاً وحيداً ومناسباً للمستثمر الكويتي.
وأشار الى ان العقار الاستثماري شهد ارتفاعات لم يشهدها من قبل في ظل ارتفاع الطلب عليه وشح العرض، حتى ان أسعار المتر المربع في مناطق محافظة حولي والتي تضم (الجابرية-ميدان حولي-السالمية-حولي) أصبحت ما بين 1000 و1300 دينار، فيما بلغت أسعار المتر الاستثماري في محافظة الفروانية (خيطان-الفروانية) ما بين 900 و1000 دينار، أما مناطق الجنوب والتي تضم (الفنطاس- المهبولة- المنقف- الفحيحيل) فيتراوح سعر المتر الاستثماري فيها بين 750 و1000 دينار على الاقل.
وقال الغيص ان الارتفاع الحالي في أسعار العقار الاستثماري يعد ارتفاعاً طبيعياً في ظل الارتفاع الكبير الذي تشهده أسعار الأراضي، اذ ان هذا الارتفاع يأتي متماشياً مع الارتفاع المستمر في أسعار الأراضي، الأمر الذي انعكس على أسعار الايجارات التي بدأت ترتفع تدريجياً طبقاً لارتفاع قيمة الأرض والعقار وحتى تحقق العائد الذي يجب ان يحصل عليه المستثمر مقابل استثماره في هذا القطاع.
وحدد الغيص عدداً من العوامل التي عززت من ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات خلال السنتين الأخيرتين والتي يأتي على رأسها:
-1 تدني عوائد البنوك على الودائع التي مازالت دون الـ%2، والتوقعات التي تشير الى تثبيت سعر الفائدة على حاله دون تغيير على المدى المنظور.
-2 عدم وجود أي منفذ استثماري آخر لادارة الأموال في الكويت باستثناء القطاع العقاري حالياً.
-3 عدم وجود مناطق استثمارية جديدة في الكويت، ذلك ان الدولة لم تطرح أي منطقة استثمارية منذ أكثر من 30 عاماً مضت.
-4 الارتفاع المستمر في رواتب وعلاوات المواطنين والمقيمين والذي أدى الى ارتفاع معدلات التضخم في الكويت.
وتوقع الغيص ان يواصل العقار الاستثماري ارتفاعه خلال النصف الثاني من السنة الحالية وان كان بوتيرة أبطأ من الوتيرة التي شهدها النصف الأول من العام نفسه، والسبب في ذلك ان تكلفة رأس المال لم تعد مجدية لمن يرغب في شراء أرض استثمارية وبنائها وتطويرها.
العقار السكني
كذلك الحال بالنسبة للعقار السكني الذي واصل ارتفاعه ليصل الى أسعار لم يصلها من قبل، حتى ان أرخص قطعة أرض سكنية حالياً لم تعد توجد سوى في منطقة الخيران السكنية، والتي هي منطقة سكنية بعيدة وغير مرغوب فيها من قبل المواطن الكويتي نظراً لبعدها الشديد عن العاصمة وعن المناطق الحضرية في البلاد، علماً بان قطعة الأرض في تلك المنطقة يتراوح سعرها حالياً ما بين 80 و90 ألف دينار.
أما المناطق الأخرى التي تعتبر أغلى قليلاً من منطقة الخيران السكنية فهي منطقة شرق القرين التي لا يقل سعر القسيمة السكنية فيها عن 170 ألف دينار بعد ان كان سعرها في العام 2011 هو 110 آلاف، بارتفاع فاقت نسبته الـ%50 خلال سنة واحدة، وكذلك الحال بالنسبة لأراضي جنوب السرة التي ارتفع فيها سعر القسيمة (شارع واحد) من 220 الى ما بين 350 و370 ألفا مع نهاية النصف الأول من 2012.
وقال انه كان يفترض بالتشريعات والقوانين العقارية الجديدة التي شرعها مجلس الأمة والتي كان من بينها القانونين رقمي 8 و9 لسنة 2008 ان تعمل على خفض أسعار العقار في الكويت، الا ان واقع الأمر كان عكس ذلك، لأن أسعار العقارات في الكويت حالياً قد فاقت أسعار عام 2007 التي كانت مقياساً لارتفاع الأسعار في ذلك الوقت وبلوغها ذروة الارتفاعات.
وأكد ان زيادة دخل الفرد في أي مجتمع من شأنها ان تنعكس على حالة التضخم في البلد، لذلك شهدنا تضخمات كبيرة في أسعار العقار السكني، بالاضافة الى تضخم في أسعار التأجير، حيث بلغت أسعار الوحدات السكنية المؤجرة في السكن الخاص حالياً لا تقل عن 500 دينار للشقة، و1000 دينار للدور الواحد.
وتوقع الغيص ان تواصل أسعار العقار السكني ارتفاعها خلال النصف الثاني من العام الحالي، لكنه أكد أنه من الصعب على أي كان ان يتنبأ بنسبة الارتفاع، لاسيما أن ذلك الأمر مرتبط بشكل مباشر بالسياسة الاسكانية للدولة ومدى جدية الحكومة في معالجة هذه الأزمة والتعامل معها.
وقال اننا أصبحنا نقرأ بين فترة وأخرى تصريحات عن توزيعات جديدة لقسائم سكنية كان آخرها التصريح الذي نشر يوم الاثنين 2 يوليو والذي تحدث عن توزيع 120 ألف قسيمة سكنية، مشيراً الى ان هذه التصريحات غير قابلة للتطبيق على أرض الواقع، ذلك ان بناء المدن السكنية الجديدة وما يصاحبها من بنية تحتية ومرافق خدمية وحكومية ومدارس ومستشفيات يتطلب مدة لا تقل عن 5 سنوات، وبالتالي فانه ما لم تكن هناك سياسة اسكانية حكومية واضحة وصريحة فان الارتفاع في أسعار العقار السكني سيظل متواصلاً الى ما لا نهاية.
العقار التجاري
القطاع الثالث من حيث الأهمية في الكويت هو قطاع العقار التجاري الذي قال الغيص انه لم يشهد أي تغير يذكر خلال السنوات القليلة الماضية، بل ان هذا القطاع سيظل يعاني طالما بقيت معاناة الشركات العقارية والمدرجة على نفس حالها، وطالما ظل الاقتصاد وحركة الأعمال التجارية في الكويت والمنطقة على نفس حالها من الجمود والركود.
وأضاف ان سعر متر التأجير حاليا في قطاع العقار التجاري والمكتبي وصل الى أدنى مستوياته، علماً بأن هذه الأسعار أقل كثيراً من الأسعار التي اعتمدت عليها دراسات الجدوى لكافة الأبراج الجديدة داخل العاصمة، بل أن سعر تأجير المتر التجاري يكاد يقترب حالياً من سعر تأجير المخازن وهو أمر لم يحدث في الكويت على الاطلاق من قبل.
قانون الـ B.O.T
قال الغيص انه ينبغي على الحكومة اعادة النظر في قانون الـB.O.T الصادر في العام 2008، لأن هذا القانوني يعتبر منفذا استثماريا لمناطق كثيرة في الكويت، وان مثل هذه المشاريع قد اثبتت مدى جودتها وعوائدها، في الوقت الذي انهت فيه الكثير من عقود الـB.O.T الحالية مدتها ومن المتوقع ان يتم طرحها من جديد على الشركات الراغبة في ادارتها.
وقال ان مثل هذا المنفذ يعد جيداً جداً لتحريك القطاع العقاري في الكويت خاصة المتعلق بالجانب السياحي، حيث تمكن الاستفادة منه في تطوير الشواطئ واستثمارها بالكامل من خلال تنفيذ مشاريع سياحية وترفيهية وتسويقية تعود بالفائدة على الحكومة والمواطن والاقتصاد بشكل عام.
